为了规范物业管理活动，维护物业管理各方的合法权益，根据有关法律、法规，结合本市实际，制定本办法。现将《四平市物业管理办法（征求意见稿）》向社会公布，广泛征求社会各界的意见和建议。

　　社会各界可通过来信以及电子邮箱等形式反馈意见和建议，反馈截止时间为2017年10月10日。

　　电子邮箱：spfzbfzk@163.com

　　通信地址：四平市铁西区市府路59号，四平市政府法制办法制科

　　邮编：136000

　　四平市人民政府法制办公室               

　　2017年9月7日                   

　　附件：《四平市物业管理办法（征求意见稿）》

四平市物业管理办法 

（征求意见稿） 

 

第一章 总则

　　第一条 为了规范物业管理活动，维护物业管理各方的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《吉林省物业管理办法》等法律、法规，结合本市实际，制定本办法。

　　第二条 本办法适用于本市行政区域内的物业管理活动及其监督管理工作。

　　第三条 新建住宅区和配套设施比较齐全的原有住宅区，应当实行物业管理。配套设施不全的原有住宅区，辖区人民政府应当有计划地组织综合整治，提高配套水平，逐步实行物业管理。

　　第四条 市住房和城乡建设局是本市物业管理活动的行政主管部门。县（市）、区人民政府的住房和城乡建设部门，具体负责本辖区内物业管理活动的监督管理工作。

　　物业管理活动监督管理的具体工作可以委托物业管理机构负责。

　　第五条 公安、规划、物价、质监、环保、行政执法、民政、财政、卫生等有关部门应当依照各自职责，协助做好本行政区域内物业管理活动的指导和监督管理工作。

　　第六条 乡镇人民政府、街道办事处负责指导本辖区业主大会成立和业主委员会换届工作，协调物业服务与社区管理、社区服务的关系，调解业主、业主委员会、物业服务企业相互之间的物业纠纷。

　　社区居民委员会负责指导业主大会、业主委员会依法开展业主自治管理，协助街道办事处、乡镇人民政府开展社区管理、社区服务中与物业管理有关的工作。

　　第七条 在物业管理区域内，建立由县（市）、区物业行政管理部门、街道办事处、乡镇人民政府、社区居民委员会、业主委员会、物业服务企业等参加的联席会议制度。

　　联席会议由县（市）、区物业行政管理部门负责召集和主持，主要协调解决物业管理中的疑难问题。

　　有下列情况之一的，应当召开联席会议：

　　（一）涉及物业管理区域内公共利益，但业主大会无法作出有效决定的；

　　（二）业主委员会不依法履行职责的；

　　（三）物业服务企业不依法经营，损害业主合法利益，业主委员会提出协调要求的；

　　（四）发生其他影响物业管理区域稳定的情况。

　　第八条县（市）、区物业行政管理部门应当建立投诉受理和纠纷调解制度,及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉和纠纷。

　　第九条 鼓励物业服务企业加入市物业管理行业协会。行业协会应当依法制定和组织实施自律性规范，组织业务培训，对物业服务企业之间的纠纷进行调节，促进物业服务行业科学、规范、健康发展。

　　第二章 前期物业管理与物业交付

　　第十条 建设单位选聘前期物业服务企业或者其他管理人实施前期物业管理的，应当与其签订前期物业服务合同。

　　合同应载明由物业买受人交纳的前期物业费的标准、时间和方式。

　　第十一条 前期物业管理期间，建设单位不得放弃物业服务。物业服务企业解除前期物业服务合同的，应当提前30日告知建设单位，建设单位应当重新选聘新的物业服务企业。

　　第十二条 在住宅小区详细规划中，应当明确物业管理用房的具体位置、面积。物业管理区域建筑总面积10万平方米以下的，按千分之四配置，但不得小于100平方米；建筑总面积10万平方米至20万平方米之间的，按千分之三配置；建筑总面积超过20万平方米的，按千分之二配置。

　　物业管理用房应当为地面以上的独立成套装修房屋，具备水、电、采光、供暖、宽带等正常使用功能，不得将电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、车棚、车库、人防工程、室内层高不足2.2米的房屋计入物业管理用房面积。

　　物业管理用房的所有权属于该物业管理区域内全体业主；其所有权不得分割、转让和抵押，其用途不得擅自改变。

　　第十三条 建设单位申请房屋销售（预售）许可证和办理房屋所有权登记，应当向市物业行政主管部门提交下列资料：

　　1、工程规划许可证即平面图原件（复印件）；

　　2、楼盘表及相关测绘资料；

　　3、物业管理用房位置、面积等相关资料；

　　4、法律、法规规定的其他资料。

　　第十四条 新建物业实施前期物业承接查验制度，建设单位应当在物业竣工后30日内或者物业服务合同生效30日内与选聘的前期物业服务企业，完成对共用部位、共用设施、设备的查验，形成承接查验记录，签订承接查验协议。对于在承接查验时发现的问题，物业服务企业有权要求建设单位在一定期限内解决。

　　第十五条 新建住宅区内建设工程竣工验收合格后，其附属设施设备应当具备下列条件后，方可交付使用：

　　（一）生活用水纳入城乡自来水管网，并供水到户；

　　（二）用电纳入城市供电网络，不得使用临时施工用电；

　　（三）住宅区附近有燃气管网的，完成住宅室内、室外燃气管道的敷设并与燃气管网镶接；

　　（四）住宅供暖纳入热源管网，并按供暖期供暖到户；

　　（五）住宅区与城市道路或者公路之间有直达道路相连；

　　（六）按照规划要求完成教育、医疗、保健、环卫、邮政、农贸市场及其他商业服务、社区服务和管理等公共服务设施的配套建设。住宅建设工程分期建设，上述设施尚未建设的，应当有可供过渡使用的相应公共设施；

　　（七）按照规划完成住宅区内的绿化建设；

　　（八）住宅区内通信线、有线电视线和宽带数据传输信息端口敷设到户，安全消防等设施设备按设计规范配置到位；

　　（九）住宅建设工程分期建设的，已建成的住宅周边场地清洁、道路平整，与施工工地有明显有效的隔离措施；

　　（十）法律、法规规定的其他条件。

　　第十六条 开发建设单位与物业买受人签订房屋买卖合同时，应当同时提供前期物业服务合同、临时管理规约和房屋使用说明书等资料。

　　临时管理规约应当对物业的共用部位、共用设施设备的使用、维护、管理，物业管理区域环境卫生秩序的管理，房屋外观的维护，业主的其他义务以及违反临时管理规约应当承担的责任等依法做出约定，但不得侵害物业买受人的合法权益。

　　房屋使用说明书应当载明房屋平面布局、结构、附属设备、注明房屋承重结构平面图，不得占用、移装的共用部位、共用设备，以及其他有关安全合理使用房屋的注意事项。

　　第三章 业主大会与业主委员会

　　第十七条 房屋所有权人为业主。

　　尚未登记取得所有权，但基于买卖、赠与、拆迁补偿等旨在转移所有权的法律行为已经合法占有该房屋的人，在物业管理活动中享有法律法规规定的业主的权利，并承担相应的义务。

　　第十八条 一个物业管理区域成立一个业主大会。建设单位或者前期物业服务企业应当将业主入住情况及时报告物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府。符合下列条件的应当召开首次业主大会：

　　（一）物业管理区域内已出售或者交付使用的房屋建筑面积占物业管理区域内房屋总建筑面积比例达到50%以上。

　　（二）交付使用1年以上且入住业主人数超过30人的。

　　第十九条 物业管理区域内，业主人数少于30人的，或者业主一致不同意召开业主大会，可以不成立业主大会，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

　　未成立业主大会，发生物业服务企业停止服务或者其他重大、紧急物业管理事件，需要业主共同解聘、选聘物业服务企业或者其他事项的，由物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府指导、协助业主共同决定有关事项。

　　第二十条 符合首次业主大会召开条件的，街道办事处或者乡镇人民政府应当指导业主在15个工作日内，成立业主大会筹备组（以下简称筹备组）。

　　筹备组由7至9人组成，由街道办事处或者乡镇人民政府的代表和社区居民委员会代表、开发建设单位代表、业主代表组成。筹备组组长由街道办事处或者乡镇人民政府的代表担任。业主代表人数不低于筹备组总人数的二分之一。

　　筹备组成员名单确定后，应当以书面形式在物业管理区域内的显著位置公告。公告时间不少于7个工作日，筹备组自公告期满之日起成立。

　　第二十一条 筹备组履行下列工作职责：

　　（一） 确定首次业主大会召开的时间、地点、形式和内容；

　　（二） 确认业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积；

　　（三） 制定业主委员会候选人产生办法，确定业主委员会成员候选人名单；

　　（四） 草拟管理规约、业主大会议事规则；

　　（五） 确定首次业主大会会议表决规则；

　　（六） 其他准备工作。

　　筹备组应当自成立之日起45日内组织召开首次业主大会并选举产生业主委员会。

　　第二十二条 业主大会可以采用集体讨论方式，也可以采用书面征求意见方式，并实行投票表决。

　　住宅物业的业主投票权按套计算，每套住宅计一票。

　　非住宅物业的业主投票权按建筑面积计算，100平方米以下（含本数）为一票权，每超过100平方米再计一票。

　　单个业主所持有的投票权最高不超过全部投票权的20%。

　　第二十三条 凡需投票表决的事项，应当由业主本人根据投票权数签署赞同、反对或者弃权的书面意见。业主委托物业管理区域内其他业主参加会议的，受托的业主可以代为转交投票的书面意见。

　　第二十四条 业主委员会由业主大会选举产生，是业主大会的执行机构。

　　业主委员会由5人以上9人以下的单数组成，任期三年至五年，可连选连任。因故离任的，由业主大会选举补充。

　　第二十五条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列资料到县（市）、区物业行政管理部门和街道办事处或者乡镇人民政府备案：

　　（一） 业主大会成立情况材料；

　　（二） 物业管理区域基本情况材料；

　　（三） 业主委员会选举办法，业主委员会组成人员情况材料及身份证明；

　　（四） 管理规约及业主大会议事规则。

　　业主委员会备案事项发生变更的，应在变更后10日内，向原备案部门办理备案变更手续。

　　第二十六条 业主委员会履行下列职责：

　　（一） 召集业主大会定期会议和临时会议，向业主大会报告工作；

　　（二） 按照业主大会的决定，以书面形式定期向业主、业主大会通报物业服务情况和业主大会、业主委员会活动经费使用情况；

　　（三） 受业主、业主大会委托，通过招标、投标或者其他方式选聘物业服务企业并与选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

　　（四） 了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；

　　（五） 组织业主自行管理物业工作，监督管理规约的实施；

　　（六） 督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；

　　（七） 调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；

　　（八） 使用物业专项维修资金时，协助物业服务企业拟定物业专项维修资金使用计划，并制定维修、更新改造方案；

　　（九） 业主大会赋予的其他职责。

　　业主委员会应当接受业主大会和业主的监督。业主委员会履行前款第（一）项规定的职责时，应当书面通知街道办事处和社区居民委员会参加。业主委员会不得从事与物业管理活动无关的行为。

　　第二十七条 业主委员会应当向业主公布下列情况资料：

　　（一）管理规约、业主大会议事规则；

　　（二）业主大会和业主委员会的决定；

　　（三）物业服务合同；

　　（四）专项维修资金的筹集、使用情况；

　　（五）物业共有部分的使用和收益情况；

　　（六）占用业主共有的道路或者其他场地用于停车车位的处分情况；

　　（七）业主大会和业主委员会工作经费的收支情况；

　　（八）其他应当向业主公开的情况和资料。

　　第二十八条 业主委员会应当建立档案，并指定专人保管，不得损毁遗失。档案一般包括内容以下：

　　（一） 各种会议的书面材料；

　　（二） 业主委员会选举产生、备案材料；

　　（三） 物业服务合同；

　　（四） 业务往来材料；

　　（五） 维修资金使用情况材料；

　　（六） 业主名册；

　　（七）业主委员会认为需要存档的其他材料。

　　业主委员会换届改选时，原业主委员会应当在新一届业主委员会选举产生后3日内向新业主委员会移交相关资料。

　　第二十九条 业主委员会应当按照业主大会议事规则的规定，按期进行换届改选。因故未能按期换届改选的，街道办事处或者乡镇人民政府应当督促业主委员会进行换届。在此期间业主委员会应当继续履行职责，直至新一届业主委员会产生。

　　第三十条 业主大会与业主委员会的活动经费及委员的报酬，可以从业主共有部分的收益中提取或者由全体业主承担，具体办法与标准由业主大会决定。

　　第四章 物业服务与交费

　　第三十一条 一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。物业管理区域按下列原则进行划分。

　　（一）独立的小区；

　　（二）位于同一社区或者位置靠近可以统一管理的小区；

　　（三）原有住宅物业界线已经自然形成，且无争议的；

　　（四）设施、设备相对独立的建筑物；

　　（五）有必要划分为一个物业管理区域的。

　　第三十二条 物业服务内容主要包括下列事项：

　　（一）物业共用部位、共用设施设备的使用、管理和维护；

　　（二）公共绿化的维护；

　　（三）公共区域的保洁；

　　（四）公共区域的秩序维护、安全防范等事项的协助管理服务；

　　（五）车辆的停放管理；

　　（六）对物业使用中的禁止性行为进行告知、劝阻、报告；

　　（七）物业维修、更新、改造和养护费用的账务管理；

　　（八）物业档案资料的管理；

　　（九）其他约定的物业服务事项。

　　物业服务企业可以将物业服务合同中的专项服务事项委托给专业性服务企业，但不得将物业服务合同约定的全部事项委托给他人。

　　第三十三条 物业服务企业提供物业服务，应当遵守下列规定：

　　(一)遵守有关法律、法规和规章的规定;

　　(二)符合国家、省、市规定的技术标准和操作规范;

　　(三)制定和完善物业服务服务方案和质量控制措施，建立健全物业服务档案保管、移交等制度;

　　(四)按照物业服务合同的约定，提供相应的服务;

　　(五)向业主或者物业使用人告知物业共用部位、共用设施设备使用的方法、要求和注意事项;

　　(六)将物业服务相关信息在物业管理区域内长期公示;

　　(七)定期向业主委员会报告工作，报送物业维修账目，接受业主、业主委员会的监督;

　　(八)定期听取业主的意见和建议，改进和完善物业服务。

　　第三十四条 物业服务企业应当将下列信息在物业管理区域内显著位置公示:

　　(一)物业服务企业的名称、联系方式、物业服务投诉电话;

　　(二)项目经理有关服务信息;

　　(三)物业服务合同约定的服务内容、服务标准与依据、收费项目、收费标准、收费方式等;

　　(四)电梯、消防、监控等设施设备的日常维修保养单位的名称和联系方式等;

　　(五)其他应当公示的信息。

　　第三十五条 物业服务企业应当建立和保存下列档案和资料：

　　（一）小区共有部分经营管理档案；

　　（二）小区监控系统、电梯、水泵、电子防盗门等共用设施设备档案及其运行、维修、养护记录；

　　（三）住宅装饰装修管理资料；

　　（四）业主清册；

　　（五）物业服务企业或者建设单位与相关公用事业单位签订的供水、供电、垃圾清运、电信覆盖等书面协议；

　　（六）物业服务活动中形成的与业主利益相关的其他重要资料。

　　物业服务合同终止时，物业服务企业应当向业主委员会移交前款规定的档案和材料，以及物业管理用房。

　　第三十六条 县（市）、区物业行政管理部门应当依法对物业服务活动实施监督检查，并根据物业服务合同履行、投诉处理和日常检查等情况，建立物业服务企业信用档案。

　　第三十七条 物业服务合同期限终止前90日，业主大会、业主委员会与物业服务企业应当协商续约事宜，续约的应当续签合同。不续约的，按照下列规定执行。

　　（一）物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供物业服务至合同终止之日，业主应当按照物业服务合同的约定，足额交纳物业服务费用至合同终止之日；

　　（二）物业服务企业应当在退出服务项目30日前，公布公共部位租赁费用的收支情况，并将已经收取的超出服务期限部分的物业服务费用退还业主；

　　（三）物业服务企业应当在退出服务项目前的10日内，向业主大会、业主委员会移交有关物业维修、养护、更新、改造等技术资料。

　　第三十八条 物业服务合同期未满，业主委员会或者物业服务企业一方提出解除合同的，应当提前30日书面通知对方。业主委员会应当在此期间组织召开业主大会，选聘新的物业服务企业。

　　第三十九条 物业服务企业退出后，业主大会未及时选聘新的物业服务企业的，业主大会或者街道办事处、乡镇人民政府可以委托物业服务企业或者其他管理人临时代管，至业主大会选聘新的物业服务企业为止。代管期限一般不得超过一年。

　　第四十条 物业服务收费应当遵循合理、公开、质价相符的原则。

　　普通住宅项目物业服务收费实行政府指导价，其他住宅物业服务收费、非住宅物业服务收费实行市场调节价。同一物业服务区域内实施同一服务内容和标准的，物业服务收费执行同一价格标准。

　　物业服务企业可以根据业主的委托，提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方协商制定。

　　第四十一条 物业服务费收取的具体标准应当在前期物业服务合同或者物业服务合同中约定，并在物业管理区域内显著位置或者收费地点予以公示。物业服务企业不得擅自扩大收费项目，提高收费标准。

　　第四十二条 物业管理区域内已竣工但尚未售出或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费由开发建设单位交纳；已交付的物业，物业服务费由物业买受人交纳。

　　物业所有权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用。

　　第四十三条 物业服务企业提供物业服务的，业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用，不得以物业空置、开发遗留问题等为由拒绝交纳物业服务费。

　　业主或者物业使用人欠交物业服务费的，业主委员会或者社区居民委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以依法通过仲裁或者诉讼方式解决。

　　物业服务企业不得以部分业主拖欠物业费为由减少物业服务内容或者降低物业服务质量和标准。

　　第五章 物业的使用与维护

　　第四十四条　业主、物业使用人和物业服务企业，使用物业应当遵守有关法律、法规、规章、临时管理规约和管理规约的规定。

　　第四十五条 业主、物业使用人或者物业服务企业在物业管理区域内，不得从事下列行为：

　　（一）擅自拆改建筑主体和承重结构；

　　（二）占用共用部位和消防通道，损坏共用设施设备；

　　（三）擅自改变共用部位、共用设施设备用途；

　　（四）擅自搭建建筑物、构筑物；

　　（五）未经利害关系人和物业服务企业或者其他管理人同意设置营业摊点；

　　（六）存放超过安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性物品；

　　（七）排放污染物、有毒有害物质或者发生超标准噪声；

　　（八）侵占、毁坏绿地、树木和绿化设施；

　　（九）违反规定饲养家禽、宠物；

　　（十）乱倒垃圾、污水或者抛掷杂物；

　　（十一）法律、法规、规章和管理规约禁止的其他行为。

　　发生上述行为的，业主委员会、物业服务企业或者其他管理人应当及时制止；拒不纠正的，业主委员会、物业服务企业或者其他管理人以及利害关系人可以书面告知相关行政管理部门，相关行政管理部门应当及时予以处理。

　　第四十六条 业主或者物业使用人应当按照批准的规划用途使用物业，不得擅自改变其使用性质。擅自改变其使用性质的，物业服务企业应当予以制止，并及时向相关部门报告。

　　业主确需改变房屋使用性质的，应当经利害关系人同意，并依法办理相关手续。

　　第四十七条 利用共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会同意后，按规定办理相关手续，并遵守管理规约和物业管理区域公共管理制度。

　　利用共用部位、共用设施设备进行经营有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照全体业主或者业主大会的决定使用。

　　第四十八条 保修期内，建设单位应当按照国家和省规定的保修期限和范围承担物业保修责任。

　　第四十九条 保修期满后，物业专有部位、专有设备设施由业主自行负责，有约定的，从其约定。物业共有部位、共用设施设备的日常维护费用，从业主交纳的物业服务费中列支。

　　物业共有部位、共用设施设备进行大、中修或者更新改造的，按照国家、省相关规定从物业专项维修资金中列支。

　　第五十条 物业专项维修资金的交存、管理和使用按照国家、省物业专项维修资金的相关规定执行。

　　商品住宅的业主、非住宅业主，每平方米建筑面积交存首期物业专项维修资金的数额为建筑安装工程每平方米造价的5%。

　　第五十一条 供水、供电、供气、供热、排水、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备的（业主自行增加的设施设备除外）维修、养护和更新。

　　第五十二条 物业管理区域或者原有住宅物业（单体栋号）规划红线以外的道路（含人行步道）、绿地及通过物业管理区域的市政道路（含人行步道）、绿化，由设施管理单位按职责分工进行管理维护。非住宅物业相关事项的管理维护按照有关规定或者依据合同约定执行。

　　第六章 投诉与法律责任

　　第五十三条 违反本办法规定，法律、法规、规章已规定法律责任的，依照其规定执行;法律、法规、规章未规定法律责任的，按照本办法的规定执行。

　　第五十四条 业主与物业服务企业或者其他管理人对物业管理服务发生下列纠纷，可以向县（市）、区物业行政管理部门投诉：

　　（一）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施设备用途的；

　　（二）损坏、隐匿、销毁应当移交的资料的；

　　（三）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地的；

　　（四）擅自改变物业管理用房用途的；

　　（五）擅自处分属于业主的物业共用部位、共有设施设备所有权或者使用权的；

　　（六）未按物业服务合同约定的标准、内容提供物业服务或者支付物业服务费的；

　　（七）物业服务企业或者其他管理人将一个物业管理区域的全部物业另行委托给他人管理的；

　　（八）其他与物业管理服务有关的纠纷。

　　第五十五条 县（市）、区物业行政管理部门受理业主、物业服务企业或者其他管理人投诉的，应当在十日内做出处理，对当事人确有违法不当行为的，应当责令改正，对涉及财产纠纷和人身损害赔偿的，应当进行调解，调解不成的，当事人可以通过仲裁或者诉讼方式解决。

　　第五十六条 物业服务企业违反本办法规定，有下列行为之一的，由县（市）、区物业行政管理部门责令其限期改正，并将该行为记入物业服务企业信用档案:

　　（一）违反本办法第十四条规定，未履行承接查验义务的;

　　（二）违反本办法第三十二条第六款规定，未履行劝阻、制止和报告义务的。

　　（三）违反本办法第三十四条规定，未公示相关信息的;

　　（四）违反本办法第三十五条第二款和第三十七条规定，物业服务企业退出物业服务时拒绝办理交接的。

　　第五十七条 物业行政主管部门和其他有关行政管理部门的工作人员在物业管理工作中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，依法给予处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第七章 附则

　　第五十八条 本办法自  年 月 日起施行。